中经记者王登海卢志坤北京报道群益证券
在经历扩张之后，曾在成都房地产市场力压众多头部房企的兴城人居，如今却陷入巨额亏损的困境。
近日，兴城人居披露的2024年债券年度报告显示，2024年该公司营业总收入为73.66亿元，较2023年的117.44亿元同比下滑37.28%；净利润亏损20.08亿元，亏损规模较上年扩大276%。
《中国经营报》记者观察到，兴城人居如今的困境与公司此前拿地策略直接相关。2021年前后，当众多房企在“三道红线”压力下收缩战线时，兴城人居却在土地市场频频出手逆势扫货。2020—2023年的4年时间里，兴城人居购地支出累计超350亿元，推动存货规模从300亿元增至2024年年末的706.08亿元，其中开发产品（待售物业）达220.20亿元，去化压力骤增。
与此同时，房地产市场下行导致存货跌价准备计提规模逐年扩大，2021—2024年累计计提超8亿元，成为利润“黑洞”。
扩张的另一面，兴城人居的总负债从2020年的464.49亿元攀升至2024年的806.57亿元，资产负债率持续走高。截至2024年末，公司合并口径有息债务达627.67亿元，财务压力日益增大。
记者就相关问题致电兴城人居年报中披露的信息披露事务负责人电话时，接听电话的工作人员称不负责该事件，随即挂断电话，后续记者多次拨打其电话，均无人接听。记者致电天眼查平台披露的公司电话，对方则表示自己是前台接待人员，无法转接至相关部门。
此外群益证券，记者还分别向年报中披露的电子信箱以及公司官网对外公开的电子信箱发送了采访函，不过截至发稿，均未收到回复。
营收缩水
兴城人居前身为成都人居置业有限公司，成立于2004年，是成都兴城投资集团有限公司二级企业，主要负责成都兴城投资集团的城市综合开发运营业务，具备房地产开发一级资质。作为成都本土的国资房企，兴城人居曾一度跻身成都房企销售榜前五名，打破了全国性房企主导成都房地产市场的格局，成为成都本土房企崛起的典型代表。 然而，自2021年达到业绩巅峰之后，兴城人居便陷入连续3年的营收与利润双降困境。
数据显示，2021年，兴城人居营业总收入达224.58亿元，创下近年峰值。但这一高点未能持续，自2022年起，兴城人居营收开启下滑趋势，当年营收骤降至175.66亿元，同比下滑21.78%；净利润骤降至0.94亿元，同比降幅高达73.64%，盈利空间被大幅压缩。
到了2023年，兴城人居的营业收入进一步缩水至117.44亿元，同比降幅扩大至33.15%，更是首次陷入亏损，净利润为-5.34亿元。
而到了2024年，兴城人居营收仅为73.66亿元，同比再降37.27%，营收规模已不足2021年的三分之一，亏损规模进一步扩大至20.08亿元，较2023年的亏损增幅达到276.30%。
在兴城人居的收入结构中，房屋销售仍是其核心业务。2024年，其房屋销售收入为70.92亿元，占比仍高达96.27%。然而，这项业务也是近年来下降最为严重的，从巅峰时期2021年的222.38亿元一路下滑，2022年为173.82亿元，2023年为114.96亿元。同时，毛利率也从2020年的47.13%，大幅降至2024年的1.62%。
相比之下群益证券，公司2024年的租赁收入达到1.33亿元，同比增长55.98%，但占营收比重仅为1.8%，尚未能有效对冲地产销售下滑的影响。酒店收入则为1.29亿元，相较于上年的1.35亿元略有下降，毛利率也从26.86%下降至22.45%。
对于亏损的原因，公司在年报中解释称，一是人才公寓项目因“优惠出售”政策原因，导致项目毛利率较低；二是公司部分位于成都市三圈层的项目因房地产市场下行，销售去化较慢，导致资金占用成本较高；三是因房地产市场下行，2024年部分项目销售以价换量，导致毛利空间收缩；四是部分项目住宅及车位的公允价值下行，2024年计提了存货跌价准备；五是公司投资的部分参股住宅开发及酒店等项目，因房地产市场下行以及酒店处于经营爬坡期等原因，目前存在一定的投资亏损。
存货压仓
在兴城人居业绩持续亏损的背后，是持续攀升的存货。
时间拨回2021年，当众多房企在“三道红线”压力下收缩战线时，背靠成都兴城投资集团的兴城人居却在土地市场逆势扫货。2020年、2021年、2022年、2023年，兴城人居购地支出分别为50.23亿元、102.17亿元、124.75亿元、73.27亿元。在中指研究院发布的排行榜中，兴城人居2022年、2023年连续2年在成都拿地金额排在第一位，超过龙湖、万科等头部房企。
数据显示，2021年，兴城人居通过招拍挂获取土地10块，购地支出较2020年增长103.40%；2022年，兴城人居加大投资力度，通过招拍挂在成都获取土地16块，购地支出较2021年增长22.09%；2023年，兴城人居获取土地7块，土地投资力度有所收缩但仍保持一定规模。
正是这种拿地的扩张节奏，直接推动兴城人居存货规模不断上涨。数据显示，2019年，公司存货账面余额刚过300亿元；到了2020年，便攀升至436.77亿元；2021年再上台阶，达到540.93亿元；2022年、2023年、2024年继续水涨船高，分别为592.87亿元、666.42亿元、710.96亿元。
土地储备看似构筑了“资源护城河”，却也在行业下行周期中成为沉重负担，风险也在悄然累积。首先是兴城人居不得不面对存货跌价准备的压力。2021—2024年，公司分别计提了9242.48万元、9242.48万元、1.73亿元、4.88亿元的存货跌价准备，成为吞噬利润的“黑洞”。其次项目去化困难也成为一大挑战。这不仅使得资金占用成本大幅增加，还不得不采取以价换量的销售策略，进而导致毛利率空间被进一步压缩。
兴城人居年报披露的信息显示，公司存货分为原材料、开发成本、开发产品、受托代建项目。开发成本系尚未建成，以出售、出租为目的的物业；开发产品系项目已建成、待出售的物业。
在2024年年末的710.96亿元存货账面余额中，开发成本为489.13亿元，占存货总额的68.8%，是存货核心；开发产品为220.20亿元，占比31.0%，较上年增长30.91%，反映出竣工项目规模扩大，但也意味着去化压力增加。原材料、库存商品等其他存货规模较小，占比仅0.2%。 数据还显示，截至2024年9月末，公司累计土地储备24块，占地面积1647.03亩，计容建筑面积285.23万平方米。
债务高压
在扩张后，兴城人居的债务水平也水涨船高。
数据显示，兴城人居的债务规模在近年来呈现不断上升的趋势。2020年，公司的总负债为464.49亿元，2021年迅速攀升至637.87亿元，2022年达到671.15亿元，2023年更是突破700亿元大关。截至2024年年末，公司总负债已高达806.57亿元。这种债务的快速积累，使得兴城人居的财务压力日益增大。
与之对应的是资产负债率持续走高，2021—2024年，公司资产负债率分别为80.03%、80.35%、82.35%、84.78%。从负债结构看，截至2024年年末，公司流动负债合计218.13亿元，其中一年内到期的非流动负债达47.15亿元，主要为到期债券及长期借款，需在短期内集中偿付；非流动负债588.14亿元，则以长期借款、长期应付款和应付债券为主，分别为290.60亿元、213.51亿元和75.00亿元。
数据显示，兴城人居的有息负债规模也在不断膨胀，截至2024年年末，公司合并口径有息债务余额627.67亿元，较2023年年末的570.09亿元增长10.10%。在合并口径有息债务中，公司信用类债券余额83.66亿元，占比13.33%；银行贷款余额206.67亿元，占比32.93%；非银行金融机构贷款余额123.83亿元，占比19.73%；其他有息债务余额213.51亿元，占比34.02%。
为维持项目开发，兴城人居依赖关联方资金拆借，截至2024年年末，公司从众多关联方拆入大量资金，合计达204.84亿元，涉及关联方包括成都兴城投资集团有限公司、成都兴城资本管理有限责任公司等。
“为了满足公司生产经营资金需求，未来公司的负债规模可能继续增长。”兴城人居在年报中表示群益证券，若未来房地产市场出现重大波动或公司持续融资能力受到限制，可能面临的偿债压力将会使其业务经营活动受到不利影响。
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